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典型房地产泡沫的七个特征


最近,看完了瑞.达里欧的《债务危机》,作为全球最大的对冲基金桥水的管理人,达里欧的成功预测了2008年的全球金融危机,而且在危机中取得了不错的回报。
 
这本书里,他给典型的泡沫列出了7个特征,这里用房地产的例子阐述如下,请勿对入座。
 
1。相对于传统标准来看,资产价格偏高。不过,他并未说明那些传统标准。我们常用的标准无非就是房价收入比、房价租金比等等,这些指标在国外还是比较敏感,但是有些地方的敏感性就要差一些了。而诺奖得主罗伯特.席勒也自己编制过一套衡量价格的指标,称为席勒指数,对于过去的几次泡沫都能准确把握。
 
总体而言,这些指标大约不少于20个,可以综合起来判断。
 
2。市场预期目前的高价会继续快速上涨。这是一条情绪上的指标,不过很可惜,市场发布的情绪指标非常少,国内几乎没有。比如美股,可以用波动率VIX指数来衡量市场的恐慌程度。
 
要衡量市场情绪,可以依靠新闻媒体和身边人的看法。不过样本量要足够大,否则很容易形成偏见。
 
这里有一条小技巧,泡沫的最后一轮,一般都会出现一波快速的拉升,上涨速度和幅度都会超过理性预期。
 
3。普遍存在的看涨情绪。这同样是一个情绪指标,国外的统计会涉及到各种信心指数,比较重要的有消费者信心指数,因为消费是各大经济体的第一大推动力。我们还有央行每个季度的储户调查报告,里面会涉及到对于房价的预期。
 
4。利用高杠杆融资买进资产。杠杆一直都被当做是泡沫破灭的罪魁祸首,当然,杠杆本身就是一把双刃剑。衡量杠杆的指标也有很多,比如常用的居民杠杆,比如我们目前的居民杠杆水平是超过了60%。而我个人更喜欢用的是债务占可支配收入的水平,美国房价见顶的时候,大概在120%左右。
比起杠杆的绝对水平,杠杆增长的速度,以及低收入者的杠杆水平其实更为重要。因为金融体系是个整体,低收入者大规模违约,必然造成系统性风险。
 
5。买家提前很长时间买入,旨在投机或者是应对未来价格的上涨。这说明很多人买入并不是真正的刚需。比如很多人的娃还在肚子里,就在购买学区房了。而人群首套房的购买时间也可以当做衡量的指标,我记得几年前我国首次购房的平均年龄就是27岁,不知道现在是否更早了。据说德国要到40岁了,不过并未找到原始的数据出处。
 
6.新买家进入市场。价格的上涨必然依靠新买家的进入,在房地产市场上,可以通过看人口年龄结构图来推算。还是股市方便些,每周都会公布新开户的韭菜数量。
 
7。刺激性货币政策进一步助长泡沫。几乎所有的泡沫都是和宽松的货币政策是相关的,而几乎所有的泡沫破灭都是和货币紧缩相关的。货币的指标中最重要的当然是M2了。当然,如果是股市的话,除开实际的货币政策,对于货币政策的预期是更重要的。而房地产市场则通常滞后于货币数据的变化,估计是因为股市和楼市流动性差别巨大的原因。

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